Entendendo o setor
Os FIIs híbridos, também chamados de multiestratégia, reúnem fundos que combinam diferentes tipos de ativos: imóveis físicos (lajes, galpões, shoppings, varejo), títulos de crédito imobiliário e cotas de outros fundos. Nesse grupo também estão fundos que a base de dados classifica como mistos ou sem segmento específico, como o KNRI11, um dos mais tradicionais, com portfólio de lajes corporativas e galpões logísticos.
A lógica é dar ao gestor liberdade para alocar entre segmentos conforme o ciclo: quando os juros estão altos, pode favorecer papel; quando os imóveis estão baratos, pode comprar tijolo. Para o cotista, isso significa diversificação em um único fundo, mas também menos previsibilidade sobre a composição da carteira.
Por ser um grupo amplo, a análise deve ser individual: é preciso ler o relatório gerencial de cada fundo para entender o que ele realmente carrega na carteira.
Como funciona
A carteira pode combinar tijolo e papel, com proporções que variam ao longo do tempo. O DY depende da composição atual: mais papel tende a trazer rendimento mais estável atrelado a CDI ou IPCA; mais tijolo tende a trazer aluguel e potencial de valorização. A gestão ativa é o principal diferencial e também a principal fonte de risco.
Principais riscos
A falta de foco em um segmento dificulta comparar o fundo com seus pares. A qualidade da gestão pesa mais do que em fundos de estratégia única. Mudanças de estratégia podem alterar o perfil de risco sem que o cotista perceba de imediato. Alguns fundos do grupo têm baixa liquidez e patrimônio pequeno.