FIIs de Logística

Melhores FIIs de Logística: cotações, DY e P/VP

FIIs que investem em galpões e centros de distribuição, impulsionados pelo e-commerce e pela cadeia industrial.

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Entendendo o setor

Os FIIs de logística investem em galpões de alto padrão, centros de distribuição e imóveis industriais localizados em regiões estratégicas do Brasil, principalmente o corredor São Paulo–Campinas, o eixo Rio-São Paulo e hubs emergentes no Centro-Oeste.

O setor é o que mais cresceu na indústria de FIIs nos últimos anos, impulsionado diretamente pela expansão do e-commerce: operações como Mercado Livre, Amazon, Magazine Luiza e redes logísticas de terceiros precisam de grandes volumes de espaço de armazenagem próximo aos centros consumidores.

Nomes como XPLG11 (XP Log), HGLG11 (CSHG Logística) e VILG11 (Vinci Logística) figuram entre os maiores e mais líquidos da B3. Os contratos costumam ter prazo de 5 a 10 anos com reajuste por IPCA ou IGP-M, gerando previsibilidade de receita para o fundo.

Como funciona

Contratos de longo prazo (tipicamente 5 a 10 anos) com inquilinos corporativos de grande porte, varejistas, operadores logísticos e indústrias. Reajuste anual por índices de inflação (IPCA, IGP-M) protege a receita real. Vacância física é o principal indicador de saúde: acima de 10% começa a preocupar. ABL (Área Bruta Locável) e custo por m² são as métricas de escala do portfólio.

Principais riscos

Oversupply regional: em regiões onde há excesso de oferta de galpões novos, a vacância sobe e o aluguel de reposição cai. Concentração em poucos inquilinos pode ser risco se um deles reduzir operações. Renovação de contratos com deflação de aluguel em regiões com excesso de oferta. Custo de retrofit de galpões antigos que não atendem aos padrões modernos de e-commerce (pé-direito mínimo de 12m, floor load, docas).

FIIs de Logística

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TickerNomeSegmento
AROA11FII AroaImóveis Industriais e Logísticos
BLMG11FII Blue LogImóveis Industriais e Logísticos
BRCO11FII BrescoImóveis Industriais e Logísticos
BTAL11FII BTG AgroImóveis Industriais e Logísticos
BTLG11FII BtlgImóveis Industriais e Logísticos
BTSG11FII Btsp IImóveis Industriais e Logísticos
CPLG11FII CplgFundo Imobiliário / Logística
CSMC11FII CosmicImóveis Industriais e Logísticos
CXTL11FII Cx TrxImóveis Industriais e Logísticos
DPRO11FII Deva ProImóveis Industriais e Logísticos
EURO11FII EuroparImóveis Industriais e Logísticos
FIIB11FII Indl BrImóveis Industriais e Logísticos
GARE11FII GuardianImóveis Industriais e Logísticos
GGRC11FII GgrcovepImóveis Industriais e Logísticos
GLOG11FII Plural LImóveis Industriais e Logísticos
GRUL11FII GRULLogística
GTLG11FII Gtis LgImóveis Industriais e Logísticos
HDEL11FII Hedge DvImóveis Industriais e Logísticos
HGLG11FII HGLG PaxImóveis Industriais e Logísticos
HILG11FII Hire LogImóveis Industriais e Logísticos
Dúvidas frequentes

Perguntas sobre FIIs de Logística

  • Por que o e-commerce beneficia FIIs de logística?

    A operação de e-commerce exige de 3 a 5 vezes mais espaço de armazenagem que o varejo físico equivalente, por conta do estoque descentralizado, do processo de separação de pedidos (picking) e dos centros de devolução. Com o crescimento das compras online no Brasil, a demanda por galpões de alto padrão perto das grandes cidades cresceu estruturalmente. Isso manteve a vacância baixa e os aluguéis em alta nos principais hubs logísticos.

  • Qual a diferença entre galpão logístico e galpão industrial?

    Galpões logísticos são projetados para armazenagem e movimentação rápida de mercadorias: pé-direito alto (12m+), muitas docas de carga e descarga, piso nivelado para empilhadeiras e sistemas de sprinkler. Galpões industriais podem ter especificações diferentes dependendo do processo produtivo, pontes rolantes, pisos reforçados, instalações elétricas especiais. FIIs de logística focam no primeiro tipo, que tem inquilinos mais padronizados e contratos mais longos.