Entendendo o setor
Os FIIs de saúde e educação são fundos que adquirem imóveis usados por hospitais, clínicas e instituições de ensino, geralmente por meio de contratos de longo prazo com o operador do imóvel. É um segmento pequeno, com poucos fundos, entre eles HCRI11, NSLU11, NVHO11, FAED11 e FCFL11.
O modelo típico é a operação sale-and-leaseback: o operador vende o prédio ao fundo e passa a pagar aluguel por contrato de 10 a 20 anos, com reajuste por índice de inflação. Em contratos atípicos, a multa de rescisão costuma ser alta, o que aumenta a previsibilidade da receita.
Como o fundo depende de um ou de poucos inquilinos, a saúde financeira do operador é a principal variável do investimento.
Como funciona
Receita de aluguel previsível, com contrato longo e reajuste por IPCA ou IGP-M. Imóveis especializados, como hospitais, exigem capital elevado e têm menos alternativas de reocupação. Vacância é baixa enquanto o contrato vigora, mas o impacto de uma saída é grande. Muitos fundos têm um único ativo ou um único locatário, o que concentra risco.
Principais riscos
Concentração em um ou poucos inquilinos é o maior risco: inadimplência ou reestruturação do operador afetam diretamente o rendimento. Imóveis especializados são difíceis de realocar. Renovação de contrato em condições piores e reajustes menores que a inflação corroem o retorno. Liquidez das cotas é baixa, principalmente em fundos menores.